ZpětÚvodČlánky Jak výhodně koupit nemovitost (byt, dům, pozemek)

Jak výhodně koupit nemovitost (byt, dům, pozemek)

Při koupi nemovitosti spolupracujte jen s osvědčenou realitkou

Doba, kdy lidé kupovali rodinný dům či rekreační chatu pomocí řádkové inzerce v okresních novinách je definitivně minulostí.

Dnes, kdy je míra stěhování z různých důvodů mnohem větší, stejně jako podíl vlastnického bydlení, je nejlepším řešením shánět vhodný byt, dům, pozemek nebo chalupu přes realitní kanceláře.

Hovoří pro ně široká nabídka a služby, které šetří čas starosti s financováním a převodem nemovitosti.

Vybírejte pečlivě

Tato základní úvaha je celkem jasná, jisté pochybnosti ale nastanou, pokud si uvědomíme, že lidí, kteří v tomto oboru podnikají, jsou v České republice tisíce. A samozřejmě pracují v různé kvalitě.

Za nový domov, a také provizi realitní kanceláři, bude ale platit kupující, který za své peníze chce kvalitní služby -jistotu, že nemovitost bude v katastru nemovitostí přepsána na něho a za dohodnutou částku. Snahy po zavedení skutečného certifikátu kvality, který by měl náležitou vypovídací hodnotu, jsou v rámci profesních sdružení zatím v plenkách. Samotné členství v takovém sdružení nebo osvědčení o absolvování různých školení o skutečné kvalitě realitní kanceláře a jejích makléřů mnoho neřeknou.

Kvalitu realitní kanceláře nakonec stejně poznáme až při osobním jednání. O neseriózních praktikách řady z nich se ale vyplatí vědět dopředu, abychom včas dokázali spolupráci ukončit, pokud se s nimi setkáme.

Co musíme před koupí nemovitostí znát

Dříve, než se pustíme do sledování nabídek, měli bychom vědět, že je v této branži rozšířeno jejich „vykrádání“, kdy řada makléřů sleduje nabídky ostatních kanceláří a potom zařadí jimi nabízené nemovitosti také do své nabídky. Často bez vědomí majitele a přesto, že „okradená“ kancelář má na prodej exkluzivitu.

Běžně uvedou nižší cenu, protože nepřipočítají provizi a další výdaje. Kupující, který odpoví na takovouto „kradenou“, i když levnější nabídku, nakonec může zaplatit více, než kdyby rovnou jednal s původní realitkou.

Prezentace nemovitostí

Něco na sebe realitka prozradí již při prezentaci nabízených nemovitostí. Kdo chce nakupovat, hledá nejčastěji na internetu. Zpravidla má představu, co chce, v jaké lokalitě a za jakou cenu. Tyto požadavky zadá na vybraném serveru a zobrazí se mu příslušné nabídky. Některé jsou bez fotografií – realitní makléř nabízenou nemovitost ani neviděl, jiné bez ceny – asi není nijak dohodnut s vlastníkem nebo se jedná o vysokou cenu.

Jak postupovat při výběru a následné koupi nemovitostí?

  • Věnujte pozornost poznámkám okolo a ceně

Při sledování jednotlivých nabídek zájemce zjistí, že některé nabízené nemovitosti se opakují, liší se však cena a nabízející kancelář. Může jít o výsledek již zmíněného „vykrádání“. Zvláštní pozornost je třeba věnovat ceně a poznámkám okolo.

  • Podrobně prostudujte popis nemovitosti

Rovněž je třeba prostudovat popis nemovitosti, napovědět může i datum aktualizace nabídky, které je někdy uvedeno, poznámka, zda je nemovitost nabízena výhradně touto kanceláří, důležitý je kontakt na makléře. Mělo by být uvedeno jméno, telefon a e-mail.

  • Po výběru se spojte s kanceláří

Poté, kdy si vybereme, následuje naše snaha spojit se s dotyčnou realitní kanceláří či makléřem. Nejlepší je telefon. Pamatujte, že prvotní rozhovor mnohé napoví. Volejte s plným vědomím toho, že jste v roli zákazníků. Dobrá realitka hovor přijme nebo se ozve zpět na vaše číslo nejpozději do 24 hodin.

Při rozhovoru sledujte, zda se makléř představí a sdělí i jméno firmy, pro niž pracuje. Pokud nikoli, vyžadujte to.

  • Dejte si dobrý pozor, pokud se makléř snaží:

  • být anonymní
  • v minimálním osobním styku
  • komunikovat pouze přes SMS či e-mail

Všechny tyto indicie by Vás měly varovat, že něco není v pořádku.

Do e-mailu patří pouze:

  • dokumenty
  • podrobný popis
  • fotografie atp
  • běžným standardem jsou webové stránky

Znovu se ptejte na cenu

Vyplatí se zeptat opět na cenu, a zda jsou v ní zařazeny skutečně všechny náklady – provize, poplatky, úhrady. Nechme si vytipovanou nemovitost stručně popsat.

Z odpovědi se dá částečně rozpoznat, zda ji makléř skutečně zná, jestli tápe nebo si vybaví, jak opravdu vypadá. Pokud jste na základě inzerované nabídky byli přesvědčení, že voláte majiteli, ale ozval se makléř, je nejlepší hovor rychle ukončit.

Na prohlídku jděte pouze s makléřem

Po představení a stručném popisu nemovitosti je na řadě naše snaha domluvit si prohlídku. Pokud se dozvíme, že se za ni platí nebo že u ní makléř nebude, jde opět o varování. Solidní kancelář je v nezbytných případech ochotna k prohlídce i ve dnech volna a vždy zdarma.

Kdy je čas ukončit spolupráci?

  • Domlouvání prohlídky trvá nepřiměřeně dlouho

Kupující by v této fázi (prohlídka nemovitosti) neměl s prodávajícím sám vůbec jednat, přítomnost makléře by měla být naším základním požadavkem. Podezřelé je, pokud makléř prohlídku s vlastníkem domlouvá několik dní. Pravděpodobně se teprve snaží dohodnout s ním nebo realitní kanceláří, která má exkluzivitu, na nějaké spolupráci. I v tomto případě je čas na ukončení dalšího jednání z naší strany.

  • Neschopnost předložit požadované listiny a dokumenty

Během prohlídky si mimo jiné ověřte, zda nemovitost a její cena odpovídají popisu v prvotní nabídce. Pokud tomu tak není, makléř nepřijede, není schopen předložit listiny potvrzující vlastnictví, jste nuceni jednat s vlastníkem, nikoli makléřem, je opět dost důvodů pro ukončení spolupráce.

Jednání solidní realitní kanceláře

Stále jsme ještě neshledali na realitní kanceláři a její nabídce nic podezřelého a k tomu všemu se nám prohlédnutá nemovitost líbí. V takovém případě chce většina z nás čas na rozmyšlenou. Máme-li tu čest se slušnými partnery, setkáme se s pochopením a vůli počkat několik dní na konečné rozhodnutí.

Nelze očekávat, že kancelář v této době přestane nemovitost nabízet a nebude organizovat další prohlídky, ale najde-li se v této době další zájemce, kancelář jej upozorní, že je v pomyslném pořadí.

Rozhodně by na vás nikdo v této chvíli neměl vyvíjet psychologický nátlak typu: „Jestli se nerozhodnete hned, mám další zájemce, a ti to jistě vemou.“ V horším ještě doplní, že za víc peněz. Pokud takový jistý zájemce existuje, potom máme být my v pomyslném pořadí nebo nám již neměla být prohlídka vůbec poskytnuta. Stále mějte na paměti, že dokud neřeknete definitivní ano, nemáte vůči kanceláři ani prodávajícímu žádné finanční ani jiné závazky.

Smlouvy a platby při koupi nemovitosti

Po třech dnech jsme realitní kanceláři oznámili, že náš zájem trvá a chceme nemovitost koupit. Realitní kancelář nás standardně vyzve ke složení rezervačního poplatku, jehož výše může činit okolo 4 procent kupní ceny.

Pozor! Tento poplatek se nevrací, pokud kupující od koupě nakonec odstoupí.

To se dá pochopit, protože od této chvíle musí realitní kancelář vyvinout kroky, které si vyžádají finanční náklady. Nevratný poplatek je totiž ochoten uhradit jen vážný zájemce. Pokud však klient nemá hotové peníze, solidní realitní kancelář nabídne bezhotovostní řešení například v podobě směnky.

Nenechme se vmanévrovat do přijetí nějaké půjčky, která nám nakonec může natolik zhoršit bonitu, že nám banka neposkytne hypotéku. Potom nemovitost nekoupíme a ještě přijdeme o uhrazený rezervační poplatek.

Trvejme ale na uzavření „rezervační“ smlouvy, která nám bude mimo jiné garantovat, že poplatkem hradíme odpovídající část kupní ceny a bude nám vrácen v případě, když se koupě neuskuteční z důvodů, které nejsou na naší straně. Například realitní kancelář Mireas, s.r.o., je ochotná vrátit jej i v případě, kdy kupujícímu sama bezúspěšně vyřizuje financování v podobě hypotéky nebo stavebního spoření. Podmínkou ale je sdělení pravdivých údajů kupujícího, zvláště při výpočtu jeho bonity.

Tato vstřícnost se může ukázat jako velmi cenná například v situaci, kdy sice máme dostatečné příjmy, ale odhadce banky nemovitost odhadne nízko a banka proto úvěr nepřidělí v požadované výši.

Neřešte smlouvy a platby na veřejnosti

Sepsání rezervační smlouvy a uhrazení rezervačního poplatku se má odehrávat nejlépe v sídle realitní kancelářenikoli někde v restauraci či na jiném veřejném místě. I v tomto momentě na nás totiž může čekat překvapení. Jsou totiž realitní kanceláře bez kanceláře. Uhrazením poplatku a uzavřením rezervační smlouvy se pro slušnou kancelář stáváme rovnoprávným klientem s prodávajícím.

Financování koupi nemovitosti

Po sepsání rezervační smlouvy a uhrazení rezervačního poplatkukonečně můžeme řešit financování.

Realitní kancelář nabídne obstarání listu vlastnictví, nabývací titul, odhadce nebo přímo zajištění hypotéky přes své smluvní partnery. Mireas s.r.o. takto zajišťuje úvěrování u většiny finančních ústavů, zejména u Hypoteční banky, Komerční banky, České spořitelny a nově také u Raiffeisenbank. Tyto služby by konec konců měly být samozřejmé.

Požadujte standardní záruky

Jakékoli další platby by se již v realitní kanceláři odehrávat neměly. Nejlepší je úschova u právníka či notáře nebo převody na účty. Každopádně však již na základě smlouvy kupní či o smlouvě budoucí.

Při této příležitosti se kvalitní realitní kancelář ve spolupráci s právníkem postará:

  • o podání daňového přiznání a úhradu daně z převodu nemovitosti tím, že odpovídající částku z kupní ceny neuvolní prodávajícímu, ale zajistí její převod na příslušný daňový účet.

Pro prodávajícího je to vítaná služba, pro kupujícího jistota, že se případné nezaplacení daně neobrátí v budoucnu proti němu.

Úschovy a účty, popřípadě vinkulované účty rovněž slouží:

  • k tomu, že k uvolnění peněz prodávajícímu dojde až po přepsání vlastnického práva k nemovitosti v katastru nebo alespoň po podání návrhu na katastrální úřad.
  • zároveň jako záruka, že i ostatní výdaje realitní kanceláře včetně právních služeb a provize budou uhrazeny. Všechny tyto záležitosti jsou uvedeny ve smlouvě kupní a o úschově, které se zásadně mají uzavírat ve spolupráci s právníkem a nejlépe v jeho kanceláři.

Poslední věcí, kterou slušná realitní kancelář zařídí je předání nemovitosti i s předávacím protokolem. Přitom ještě pomůže s převody elektriky, plynu a podobně.


Hledání realit:

Zahraniční nemovitosti v nabídce



reality@mireas.cz

774 982 161

Chci prodat

Nemůžete najít tu správnou nemovitost? Napište hlídacímu Karlovi!


Mireas - všechna práva vyhrazena | Ochrana osobních údajů | Mapa stránek | Kontakty
Tvorba webových stránek, eBRÁNA s.r.o. Realitní software - RealBrána

Nahoru ↑